Article rédigé par Les Mandataires Immobiliers

Vous souhaitez vendre un logement occupé à Angers ? Sachez qu’il est tout à fait possible de céder un bien immobilier sans attendre l’expiration du bail locatif. Cette opération consiste à vendre ce bien alors que le locataire occupe encore les lieux. La cession intervient ainsi avec un contrat de location. Comment se passe ce type de transaction ?

Vendre un logement occupé à Angers : comment ça marche ?

Plusieurs raisons qui peuvent amener un propriétaire à vendre son logement occupé à Angers. Dans la majorité des cas, on opte pour cette solution lorsqu’on a un bail locatif en cours et qu’on ne souhaite pas attendre son échéance, ou si l’on a dépassé la date limite autorisée pour donner congé au locataire dans le but de vendre (au moins 6 mois avant l’échéance du contrat locatif).

Dans les faits, une vente de logement occupé n’engendre pas de contraintes particulières pour le propriétaire bailleur. Il doit, bien sûr, informer les acheteurs potentiels au sujet de la situation du bien pour ne pas les tromper quant à l’usage qui en sera fait (locatif uniquement, dans un premier temps du moins). En outre, il est indispensable de connaître quelques règles que nous allons vous exposer tout de suite.

Le locataire doit être parfaitement en règle

Impossible de vendre un logement occupé à Angers si le locataire n’est pas en situation régulière. C’est-à-dire qu’il doit absolument être en règle (titre de séjour pour un locataire venu de l’étranger hors-UE) et qu’aucune procédure ne doit être en cours entre lui et vous (par exemple, en cas de loyers impayés).

Notez que votre location, elle aussi, doit être en règle !

La vente n’impacte pas le bail locatif

Jusqu’à l’expiration du bail, les droits et devoirs de votre locataire ne sont pas modifiés malgré la transaction. Le fait de vendre un logement occupé à Angers ne change rien à sa situation. Il doit continuer de verser le loyer et les charges mensuellement, et le nouveau propriétaire ne peut pas rompre le contrat locatif ni augmenter brusquement le loyer. Seul le garant est déchargé de son engagement.

L’éventualité d’une décote sur le prix de vente

Si vous avez la chance de trouver un acheteur dont le projet consiste à réaliser un investissement locatif, la situation serait avantageuse : vous pourriez espérer vendre au prix souhaité. Mais si ce n’est pas le cas, vous devez vous attendre à une décote sur le prix de vente. Celle-ci peut aller jusqu’à 20 %. Cela, si l’acheteur souhaite utiliser le bien immobilier à titre de résidence principale ou s’il envisage de le louer à une personne de son choix – auquel cas, il devra patienter jusqu’à l’échéance du bail en cours et donner congé au locataire.

Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas

Quand un propriétaire donne congé à son locataire dans l’optique de vendre, il est contraint de proposer le logement à ce dernier : c’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Mais si vous envisagez de vendre un logement occupé à Angers, cette obligation ne s’applique pas, puisque vous ne donnez pas congé ! Vous n’avez même pas besoin de respecter les délais convenus, puisque la situation de l’occupant ne change pas (voir à ce sujet les délais de vente).

La taxation sur la plus-value frappe les transactions qui concernent les logements revendus, dès lors qu’ils ne sont pas utilisés à titre de résidence principale. Vous devez intégrer cette taxe à vos calculs au moment de vendre un logement occupé à Angers, puisque vous n’y vivez pas. Pour rappel, elle comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Elle est allégée grâce aux abattements en fonction de la durée de possession du bien.

La vente d’un logement occupé est soumise à la taxation sur la plus-value immobilière